Осень – не только время активизации на рынке недвижимости, но и время, когда происходит подведение итогов строительной деятельности за год. В этом году именно осень стала переломным моментом для рынка: продолжилась смена ключевых застройщиков, проходил пересмотр ценообразования, концептуальное осмысление перспективных строительных проектов. О тех проблемах и перспективах, которые стоят сегодня перед строителями, а также о предпочтениях покупателей жилья, мы беседуем с Голубевым Михаилом Викторовичем, генеральным директором Северо-Западной строительной корпорации.
Михаил Викторович, какие на Ваш взгляд основные итоги кризисных событий последнего года, как кризис повлиял на строительную индустрию и какие предпосылки создает для ее дальнейшего развития?
Этой осенью мы видим, что, наконец, стало меньше популизма в заявлениях о происходящем на рынке недвижимости, средства массовой информации спокойнее пишут об острых проблемах в строительной индустрии. Первичный рынок жилья находится в напряженном состоянии. Это связано не только с оценкой того, что произошло за год, но и с планированием на перспективу. Многие компании уже сегодня понимают, что не смогут пережить этот кризис по целому ряду причин. Широкие шаги, которые делали застройщики, уже не годятся для новой экономики, требуется переход на другие принципы работы. Перейти на новый шаг и движение не всегда возможно. Очевидная необходимость остановить старое реализуется через банкротства и поглощения, и, возможно, позволит выстроить новый рынок. Тихая напряженность связана и с неясностью в перспективах поведения потребителей. В последние месяцы квартиры стали покупать, но это, скорее, следствие отложенного спроса. Нет потоков покупателей, которые были так характерны для последних лет. С рынка практически ушли те, кто приобретал жилье по ипотеке и спекулянты. А оставшийся спрос сократился, на мой взгляд, в два раза.
То есть Вы считаете, что рынок недвижимости становится другим?
Раньше интерес к рынку недвижимости Санкт-Петербурга был огромен. Достаточно упомянуть об активной экспансии в последние годы нескольких крупных зарубежных застройщиков. Сегодня, при существующем спросе, места для всех уже не хватает. На рынке коммерческой недвижимости ситуация критическая. Для того чтобы существовать в новых условиях компании должны перестраиваться, но многие не знают как это сделать. Покупателям при этом важно помнить, что многие застройщики могут сойти с дистанции или будут иметь долгосрочные проблемы. Кому сегодня интересно ждать достройки дома пять лет? Бравурные сводки «партийного толка» о миллионах квадратных метров жилья должны уступить место информации о реальных прогнозах рынка и борьбе за качество в строительстве. Рынок начинает функционировать в привязке к спросу, усиливается конкуренция, а принцип «сколько построил – столько продал» перестает быть актуальным. За время кризиса основные проблемы проявились в сегментах, которые были перенасыщены. Это, прежде всего, сегмент экономичного типового жилья и псевдо-элитного. Там и дальше будут сложности. Самым защищенным оказался сегмент жилья комфорт-класса – качественное жилье по разумной цене. Здесь всегда было мало застройщиков, меньше конкуренции, отсутствовали застойные проекты. Такое жилье было хлопотно строить, его мало предлагали на рынке. Его доля, на мой взгляд, не более 2 процентов.
И как ведут себя в такой ситуации покупатели?
Люди, которые понимают ситуацию и оценили для себя «дно рынка», находят грамотных застройщиков и делают свой выбор. Это контингент активных людей, которые готовы принимать решение. Понятно, что экономика не в лучшем состоянии. Но время уходит и надо решать свои жилищные вопросы. Надо развиваться. Покупка происходит в тех сегментах, где предлагается определенное равновесие между потребительскими характеристиками, качеством строительства и стоимостью. Это не поточные покупки, а очень избирательные. У людей открываются глаза на архаичность построенного в последние годы жилья, они начали замечать его отсталость. Возможность путешествовать по цивилизованным странам, возросший интерес к новому качеству жизни вкупе со сложной экономической ситуацией, когда уже не так просто заработать – все это влияет на инвестиции, они становятся более осторожными. Покупатели не хотят отдавать деньги за жилье, которое морально устаревает. Многие настолько разочаровались даже в элитном «новострое», что предпочтут купить квартиры на вторичном рынке в старом фонде. К примеру, именно от переизбытка типового жилья на окраинах города стали возникать программы закупки квартир для социально необеспеченных групп. Льготникам и «расселенцам» предлагают рыночный неликвид. В связи с этим не стоит удивляться скандалам, о которых периодически пишут в СМИ, когда пенсионеры просто не хотят переезжать в тот или иной дом, ведь там недостаточно социально-бытовой и транспортной инфраструктуры. Элитный неликвид в огромном количестве и по огромной стоимости «зависает» на островах. Квартиры в таких проектах уже не пользуются спросом с целью инвестиций. Люди просто становятся все более разборчивыми.
Но если сегодня, как Вы говорите, предпочтения горожан меняются, то что им может предложить рынок?
Предпочтения горожан определенно меняются. Существует две цели при покупке жилья. Прежде всего - получение максимального комфорта за минимальные деньги. Во-вторых, возможность выгодной продажи жилья в перспективе, т.е. инвестиционная привлекательность. Покупатели хотят, чтобы дом выглядел современно, чтобы он находился в хорошем районе, экологически чистом, зеленом и активно развивающемся. Центр на сегодняшний день явно перегружен, там существует масса проблем с парковками, энергетикой, местами для отдыха возле дома. Кроме того, он достаточно консервативен, здесь, например, сложно провести программы по изменению транспортных потоков и реновации инфраструктуры – все то, что уже активно реализуется в новых районах. Формирование единого социума в центре также идет «в границах» отдельного дома.
На данный момент происходит определенная децентрализация. Люди устали от огромных жилых комплексов как элитных, так и эконом-класса. Они стремятся к меньшей плотности расселения, меньшему количеству соседей, к тому, чтобы можно было гулять с детьми, спокойно поставить свою машину и не волноваться за нее, да и просто вздохнуть полной грудью. В этом смысле приобретает особое значение вопрос организации новой городской среды.
А чем отличается новая городская среда просто от новой застройки города?
Это, прежде всего, организация такого типа застройки на городских территориях (это могут быть и центральные районы), где отсутствуют постсоветские типовые дома или дома, построенные непрофессиональными компаниями. Новая городская среда – это комплексы современно устроенных зданий и современная архитектура, которые появляются и развиваются в гармонии с окружающим городским пространством. Безусловно, это места с хорошей экологией и понятной структурой транспортного развития. Здесь дома должны строиться с учетом сегодняшних и будущих запросов жителей, обеспечиваться запасом энергоресурсов, а вокруг должны быть доступны блага социально-бытовой инфраструктуры, такие как: школы, детские сады, скверы для отдыха, спортивные сооружения, магазины, развлекательные центры и т.д. Это уже целый район. Кроме того, в новой городской среде должны быть созданы условия для формирования единого социума, т.е. единого контингента жителей, где человек может чувствовать себя защищено и комфортно. Все перечисленные требования относятся к общему понятию качества жизни. Кроме этого есть конкретные аспекты качества, которые выражаются в уровне строительства и глубине потребительских характеристик. Покупатель жилья хочет видеть не только соблюдение строительных норм и правил, но и современные инженерные технологии, хочет, чтобы использовались натуральные материалы. В таком подходе к качеству есть много сложных вопросов. Даже я, будучи руководителем девелоперских компаний много лет, не могу дать однозначного ответа на вопрос о том, уместно ли использование вентилируемых фасадов для жилищного строительства в нашем климате или, все же, данная технология должна применяться лишь для строительства коммерческих зданий. При организации застройки существует множество вводных, таких как: эстетика, технология, цена, последующая эксплуатация. Новая городская среда появляется только там, где все они учтены, где применен системный анализ и комплексный подход.
А Вы можете привести пример в нашем городе, где формируется подобная новая среда?
Ярким примером формирования новой городской среды являются малоэтажные жилые районы в городской черте. Здесь развивается соразмерное человеку пространство, где и город рядом и земля рядом. Традиционно в городе человек отдаляется от земли. В малоэтажном районе, где высота построек не превышает 15 метров, это не так чувствуется. А главное, здесь виден своеобразный конец строительной индустрии, потому что это уже не индустрия с тысячами одинаковых квартир, а место, где создается штучный домостроительный товар, идет индивидуальное производство, ориентированное на собственника. Проживая в малоэтажном районе, человек может получать сильный заряд положительной энергии. От созерцания гармоничной окружающей среды, близости с природой у него проявляются лучшие чувства. Человек остается неразрывно связанным с городом, но воспринимает его по-другому, это совершенно уникальное ощущение жизни. Может быть, именно поэтому, сегодня существует такой интерес к малоэтажным районам.
Получается, что малоэтажный сегмент востребован покупателями уже достаточно давно и интерес к нему постоянно растет, тогда почему лишь немногие застройщики занимались его развитием?
Новой малоэтажной застройки в городе очень мало. Не будем брать в расчет коттеджные поселки, расположенные в загородных районах с неудобной транспортной доступностью. В городском малоэтажном строительстве работает немного компаний. Связано это с тем, что хорошей земли под такую застройку в городе ограниченное количество и стоит она дорого. Кроме того, строительство инженерной инфраструктуры здесь имеет больший удельный вес затрат в расчете на квадратный метр жилья. Дома при малоэтажном строительстве – это индивидуальный товар, который требует других домостроительных подходов по сравнению с поточной строительной индустрией, других материалов и других технологий. Существуют и определенные трудности с правовыми аспектами строительства. Земельное и градостроительное законодательство, которое является одним из самых сложных, за последние десять лет изменилось несколько раз. Планирование развития малоэтажных районов находится на примитивном уровне: раскидали, особо не вникая в то, что происходит на практике, зоны под такое строительство в Генеральном плане, быстро определили правила застройки и получили картину, отчасти оторванную от реальности. Городские и муниципальные власти оказывают мало внимания территориям с менее плотной застройкой, считая, что там живут либо будут проживать состоятельные люди, которые могут самостоятельно о себе позаботиться. Как следствие, даже те застройщики, у которых есть финансирование, не готовы переходить на малоэтажное строительство, потому что это связано с необходимостью постоянно решать все новые и новые проблемы, часть из которых абсолютно не в их компетенции. Это фактически движение по «белому полю». Такая неопределенность многих пугает. Все хотят работать на понятном рынке и делать объемы. Я говорю больше про существующие исторические малоэтажные районы, а не застройку бывших сельхозугодьев. Те же застройщики, которые изначально ориентировались на малоэтажное строительство и готовы с этими проблемами бороться, действительно могут создавать уникальный продукт, который конкурентен и перспективен.
Значит, Вы, исходя из особого понимания рынка, изначально ориентировались на новое мышление покупателей?
Поначалу, когда появилась идея застройки «Никитинской усадьбы», района исторической «малоэтажки» рядом с Удельным парком, стремление строить конкурентный продукт было интуитивным, а многие сложности были абсолютно неизвестны. С годами выработался иммунитет к решению постоянно возникающих проблем. Была заложена система для создания и продажи современного жилья, организовано взаимодействие с различными государственными и частными структурами, предприятиями монополистами, контролирующими органами, субподрядчикам по сложным технологическим процессам. Именно такая система позволяет развивать малоэтажное строительство в условиях формирующегося рынка. Когда мы начинали застройку в 11-б квартале Коломяг, то там не было канализации, не хватало мощностей по газу, электричеству, был изношен водопровод, располагалось много ветхих и аварийных домов. Пришлось заниматься развитием территории, создавать комплексную программу по реновации микрорайона, добиваться выработки единой стратегии вместе с другими застройщиками, находить взаимопонимание с местными владельцами недвижимости. Так, например, в качестве основополагающей технологии тогда было принято кирпичное строительство. Именно кирпичное строительство доминирует сегодня в квартале. Был заложен определенный имидж квартала, подчеркивающий историческую значимость места, о которой раньше мало кто говорил. Этот имидж, связанный с историей нашего города, играет важную роль во многих вопросах, например, в росте стоимости недвижимости в «Никитинской усадьбе».
Но ведь такое строительство требует и новых решений. Это другое отношение, другой вид домов. Собственники хотят что-то необычное, ориентируются на высокое качество?
Создавая систему преодоления макротрудностей, нам удалось выйти на новый уровень и в технологиях строительства по-настоящему современного дома. Каким же он должен быть? На сегодняшний день мы считаем, что строим лучшие дома в городе. Мы строим малоэтажные дома с развитой домовой инфраструктурой: паркингами, лифтами, автономными инженерными системами, двухуровневыми мансардами, применяем интенсивное озеленение. Мы организуем трудоемкий процесс строительства с использованием прочного и красивого кирпича, который не только обеспечивает долговечность, но и дает максимальный комфорт - позволяет не слышать своих соседей, банально вбить гвоздь в стену или камин затопить.
В своем стремлении строить комфортное жилье мы смогли преуспеть настолько, что можем предложить уникальный продукт. Например, квартиры с собственными земельными участками или коттеджи на озелененной эксплуатируемой кровле. В «Никитинской усадьбе» мы формируем новую городскую среду, используя инновационные идеи в строительстве качественного жилья. И в этом смысл нашего бизнеса – превратить идею в продукт. Успех приносит именно штучность товара и индивидуальная работа с каждым клиентом.
Получается, что Вы контролируете процессы развития целого микрорайона, но ведь тогда должны возникать совсем другие проблемы, чем, например, при строительстве пусть даже и большого жилого комплекса?
В малоэтажном строительстве существует необходимость комплексного освоения территории, решения вопросов развития инфраструктуры для комфортной жизни. Это не просто возведение одного-двух домов, как бывает у многих застройщиков. Мы постоянно сталкиваемся с многочисленными трудностями, которые сложно и медленно решаются даже сегодня - через пятнадцать лет с начала деятельности. Например, постоянные мощности по электричеству, которые нам должно предоставить «Ленэнерго», а мы - владельцам построенного жилья. Мы ждем этой мощности долгие годы, а по некоторым домам даже сегодня не можем назвать окончательный срок. «Ленэнерго» дает туманные сроки подачи мощности, ссылаясь на неопределенность запуска головных питающих устройств. При этом все наши дома обеспечены электричеством, но мы вынуждены вводить определенные временные ограничения. В некоторых случаях, когда владельцы запрашивают 20 кВт, мы пока готовы предложить только 10 кВт. С этим ничего не сделать, хотя наша компания полностью реконструировала высоковольтную и низковольтную сети, построила несколько трансформаторных подстанций в районе. Мы надеемся, что в ближайшее время эта ситуация разрешится и тогда мощности будут в излишке.
Вопрос взаимоотношений с монополистами – один из основных при исполнении сроков сдачи домов. Постоянные изменения в этих организациях не ускоряют процесс, создают предпосылки к задержкам в сроках строительства. Недавно в проект газоснабжения одного из домов нас обязали вставить блок модемной связи, при помощи которого данные о кубатуре газа должны напрямую передаваться на диспетчерский пульт. В результате изменения проекта, срок ввода дома был сдвинут почти на год. Или еще пример, при прокладке трассы электрокабеля к дому была обнаружена полная непригодность дренажной канализации для этих целей, пришлось полностью переделать проект электроснабжения. Запитка дома, в итоге, будет осуществляться от другой трансформаторной подстанции. На изменения и согласования потрачено много сил и денег, а главное - ушло много времени! При всех этих сложностях мы видим плюсы комплексного освоения территории, ведь мы создаем возможности для переброски мощностей и можем обеспечить надежное функционирование для наших зданий. Взаимодействие с жилищной инспекцией позволяет нам обеспечить комфортные условия жизни в уже заселенных домах, хотя некоторые из них имеют подачу мощностей по временным схемам.
Недавно прошли выборы в муниципальные советы. Новый состав совета, наконец-то, повернулся лицом к микрорайону и обратил внимание на состояние дорог, которые не ремонтировались многие годы. Сегодня совместными усилиями компании и муниципалитета планируется строительство детских площадок и проведение работ по благоустройству сквера возле пруда исторической усадьбы Никитина.
Достаточно много сегодня говорится о том, что при строительстве малоэтажных домов застройщики нарушают сроки. Часто при этом страдают покупатели жилья. Какое решение этой проблемы видите Вы?
Проблемы с монополистами – не единственный сложный вопрос при сдаче домов и оформлении собственности. Мы строим дома в исторически сложившемся жилом квартале, где все участки находятся в частной собственности, существует четкая структура улиц и проездов. Это не чистое поле и не территория бывшего совхоза. Земельные участки, которые используются под застройку, очень дробные, причудливых размеров и часто имеют нескольких собственников. Поэтому нам постоянно приходится участвовать в сложной системе правовых отношений при оформлении участков и домовладений. Любой юрист скажет, что наше земельное законодательство одно из самых запутанных. Дальше, на это законодательство начинают накладываться градостроительные правила, основные из которых приняты совсем недавно. Застройщики знают, что и Генеральный план Санкт-Петербурга и новые Правила Землепользования и Застройки (ПЗЗ) – это очень сырые документы, которые требую доработки, особенно ПЗЗ. А пока не был принят Генеральный план, то в нашем случае, получить согласования в инстанциях было невозможно, а без него - и разрешение на строительство. Все это приводило к задержкам при оформлении строительства и, как итог, - права собственности. Сейчас, с утверждением этих двух законов, процесс пошел быстрее, градостроительные планы участков выдаются, поэтому и мы ожидаем ускорения по получению правоустанавливающих документов. Вообще, для того чтобы правильно оформить собственность для наших клиентов, мы должны привести еще и все землеустроительные дела в соответствие с существующими законами и нормами, которые периодически меняются. Проще говоря, необходимо правильно закрепить дома на земельных участках, чтобы кадастровые точки совпадали, чтобы межевание соответствовало интересам ТСЖ. Изначально, понимая ответственность возведения жилых зданий в исторической застройке, мы двигались от индивидуальных особенностей этих зданий, правильного их расположения на земельных участках, доминирования в общей структуре улиц и относительно границ района. Не все, конечно, удалось. Экономические сложности, бездумная политика некоторых застройщиков частично наступили на горло новой городской среде. Но высокое качество кирпичных жилых домов и уникальность проектов, реализованных Корпорацией, дали критическую массу, которая и обеспечила передовой градостроительный и инвестиционный облик «Никитинской усадьбы». Закономерно, что какие-то правовые ситуации вступили в противоречие с таким средовым подходом в развитии строительного процесса. Нам приходится все это улаживать, а на это уходит время.
Еще известный финский архитектор и градостроитель Алвар Аалто, много сделавший для развития городской среды наших северных соседей, указывал, что: «….как бы парадоксально это ни звучало, можно утверждать: вначале – строительство жилищ и только затем – городское планирование….». Дома, окружающая их среда, пространство - подчиняются своим правилам, а появление правовых норм и законов, в основе своей, идет из другой плоскости. Создание гармоничной городской среды дает первичный толчок и, лишь затем, развивается и находит свое воплощение в законотворческой и правовой базах. В нашей ситуации какой-либо баланс просто отсутствовал, поэтому мы начинали создавать именно со среды, а теперь устраняем все нестыковки. Например, если участок имеет неправильную форму и хаотично расположен в окружающей застройке, то что, на нем строить такой же неправильной формы дом?
И как Вы тогда ведете работу со своими покупателями?
Я считаю, что компания, преодолевая массу сложностей, заслужила авторитет и доверие. Когда оформляли в ГБР первые таун-хаузы, четкого понимания как регистрировать собственность: оформлять как квартиру или как часть дома, не было. Но решение всегда можно найти. Сейчас, почти во всех наших домах жильцы получили право собственности, а там где существуют задержки, мы понимаем проблематику и пытаемся найти решение. Это, кстати, одна из основных целей девелоперской деятельности, ведь оформление права собственности на заказчика – это конечный и главный итог всей работы. Главное, что заказчики нам доверяют, и мы не злоупотребляем этим. Мы с самого начала заняли позицию прозрачности во всех вопросах оформления собственности и привлечения инвестиций в строительство жилья. Когда у нас возникают какие-либо сложности, мы всегда сообщаем о них нашим заказчикам или их юристам, а у многих наших заказчиков очень опытные юристы. Вместе, иногда в сложных переговорах, мы разрабатываем системы максимальной гарантии и защиты интересов инвесторов. Мы всегда работаем индивидуально. И всегда можно найти компромиссную схему обоюдной защиты интересов. При этом возникает вопрос, есть ли вообще при малоэтажном малоквартирном строительстве, когда земельный участок находится в частной собственности, целесообразность в 214 законе? Мы готовимся к переходу на работу по нему, но уже сегодня мы можем предоставить не меньше гарантий для наших клиентов и даже дать им больше возможностей. Например, мы предоставляем услугу по изменению базовых проектов в процессе строительства, чтобы люди сразу же могли получить ту планировку и комплектацию жилья, которая их устраивает. Это невозможно при применении нового закона. Понятно, что 214 закон необходим при строительстве многоквартирных жилых комплексов, там совершенно другая ситуация и отсутствие правовой базы приводит к путанице и нарушению интересов будущих жителей.
Вы имеете влияние на группу компаний, которые занимаются инвестиционно-строительной деятельностью. Сейчас, когда рынок меняется, что беспокоит Вас относительно бизнеса?
В моем бизнесе, не важно что это - строительство, маркетинг, проектирование, меня сегодня больше всего беспокоят вопросы исторического процесса развития фирмы как организации, как структуры, как объединения людей; проблема развития личности в процессе достижения материальных благ в жестких условиях российского рынка. Кадры решают все. Сегодня мы имеем некоторые сложности в кадровой ситуации. Есть сотрудники, а многие из них топ-менеджеры, которые давно работают и имеют большие заслуги перед компанией, но они выработались и никак не могут перестроиться, не могут идти в ногу с компанией в условиях новой экономики. Это вредит коммуникациям с нашими контрагентами: чиновниками, фирмами-подрядчиками, инвесторами. Бывает, что они недовольны общением с нашими сотрудниками. Когда руководишь многоступенчатой структурой, то очень трудно все контролировать, замечать все сложные и конфликтные ситуации. То, как при этом медленно решаются некоторые вопросы, тоже очень сильно меня беспокоит. В ближайшее время, учитывая позитивные процессы на рынке и спрос на жилье, которое мы строим, моя главная задача – выводить из бизнес-процессов тех, кто их тормозит, кто не готов решать проблемы, кто устал и не хочет себя напрягать, кто не желает обучаться и повышать мобильность и коммуникабельность. Одни люди уходят, вместо них приходят новые, ранее неизвестные, которые готовы к решению перспективных задач. Мне хочется, чтобы такие люди имели возможность для развития в наших компаниях. Над этим надо работать, необходимо создавать им условия, заинтересовывать их. Они должны выводить компанию на новый уровень общения, и, в первую очередь, на позитивное общение с инвесторами. Ведь именно инвесторы – наша главная ценность!
